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商业地产投资者指南

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阅读时间:90分钟

作者:Bethany Babcock, MBA, Chad Knibbe, CCIM,博士. 阿米特梅塔

行业介绍

商业地产(CRE)以这样或那样的方式影响着每个人. 从仓库到公寓、购物中心到办公楼,CRE是一个庞大的产业. 行业内的, 专业人士和投资者选择缩小他们的焦点和专长,可以是一个地理区域, 或者更常见的是针对特定的产品类型.

由于行业的复杂性和快速变化, 很少看到投资者和专业人士涵盖所有产品类型. 大多数投资者和专业人士选择数量有限的产品类型和特定的子市场. 另一些公司则将重点集中在某一特定的单租户建筑上,并将市场范围扩大到全国.

许多进入该市场的人都被高净值个人吹捧的令人印象深刻的回报和数字所吸引, 但也有很多人遭受了重大损失. 这些故事并不经常被分享,但对新投资者来说是一个重要的警示. 作为商业地产的专业人士, 我们创建本指南的目标是提高我们行业投资者的知识基础. 我们相信,受过教育的投资者对我们的市场更有利

产品类型

商业地产产品虽然有很多子类,但主要类型有:

  • 办公室
  • 工业
  • 零售
  • 公寓

其他子类包括单租户建筑和自用仓库. 单一租户建筑通常是由沃尔格林(Walgreens)等国家租户占据的零售大楼, 麦当劳, 等. 但有时它们是完全由一个实体租用的工业或办公大楼. 由于其独特的风险和回报特征,这些类型的建筑是它们自己的产品类型.

资产类别

通常你会听到投资被标记为A、B或C类. 这些分类是高度主观的,并根据子市场和产品类型而有所不同.

在零售和多户型住宅中,建筑物的年龄通常不会决定其等级, 相反,租客在多户型公寓里排队购买零售和配套设施.

偶尔,一个高质量的建筑零售项目会被标记为a级,而不考虑具体的租户. 办公室和工业办公室通常根据其年代和设施的组合进行分类. 这些标签可能非常具有误导性,因为它们没有反映投资的风险状况.

租赁类型

商业beplay官网下载app的债务结构

商业地产收购的债务可能来自多个来源,包括传统银行和信用合作社, 保险公司, 对个人, 为证券化贷款池引导放款人, 比如美国政府.

每种类型的债务资本都有它自己的优点和缺点,选择正确的路线取决于你的资产策略. 这将是长期持有还是短期持有? 主要借款人是否有能力并愿意承担个人追索权? 该物业是否有可靠的现金流,或是否需要重新开发或转租? 高杠杆率或低利率对借款人的战略或资产负债表更有利吗?

图像

来源:马库斯 & Millichap调查指出,

银行 & 信用合作社

它们的绝大多数债务通常由地方、州和国家银行提供. 银行通常以关系为导向,更喜欢根据与借款人关系的优点而不是beplay官网下载app的优点来放贷. 由于这, 与保险公司相比,银行在与高净值、高流动性的借款人打交道时,能够提供更高的杠杆率.

银行收取适度的费用结构,但在借款人想要再融资或提前还款的情况下不收取提前还款罚款.

类似于资产类别, 租赁类型的分类因产品类型和次级市场的不同而不同,所承载的含义也不同. 多租户建筑的NNN租赁与单租户建筑的NNN租赁有不同的含义,总租赁有许多变体. 每个人的真正意义 对属性的影响 只能通过仔细阅读每一份租约来确定吗. 下面的列表突出了典型的结构:

  • 地面租赁. 土地租赁是最不言自明的分类之一. 土地所有者将土地租给佃户,佃户通常自费建造房屋, 租赁期限在10年到100年之间的建筑.
  • 的租赁. 与土地租赁相对应的是租赁权益这是建立在土地租赁基础上的结构. 这些利益可以相互独立地进行交易.
  • 全面服务总租赁.全面服务总租赁是指,承租人支付租金,所有成本增加的风险转嫁给房东,而承租人支付固定数额的租金. 尽管这些租赁结构很简单,但由于对商业地产的买家和贷款人缺乏吸引力,它们正变得越来越少见.
  • 修改后的总租赁. 类似于全额服务租赁, 修改后的总租赁要求租户支付固定金额,但服务除外, 如公用事业, 哪些是传递给租户的.
  • NNN租赁(多租户). NNN Lease受到投资者和贷款机构的青睐,因为房东可以与房客共同承担成本上升的风险. 租户通常要支付固定数额的租金,外加额外租金,其中包括财产税, 财产保险, 公共区域营运费用(三个N). 而不是让租户在入住时按比例支付每一笔账单, 根据租约,房东可以估算全年的租金总额,并根据租户的面积每月向其支付账单. 在年底, 或者在一年中的某些时候, 该账户与实际支出相协调,并在租户或房东方面作出调整,类似于在住宅的托管账户支付. 在这些租约中,房东通常只安排和维护公共区域和物业的屋顶,而租户则安排维修和维护自己的暖通空调和套房内的维修.
    值得注意的是,并非所有多租户NNN租约都是相同的. 每个租户通常会协商可控费用的上限(不包括财产税和保险),以及他们将补偿业主的管理费金额, 等.
  • “绝对”NNN租赁(单租户). 绝对单一租户NNN租赁要求租户每月支付房东一个固定的税率和所有财产税, 保险和维修费用由租客直接支付和控制,房东不参与. 这在肯德基、沃尔玛等国家租户租用的大楼中最常见.
  • NNN租约(单租户). 类似于单一租户的绝对NNN租约, 租客承担了物业的成本和维护责任,但通常情况下,物业税或保险由业主支付,并由租客偿还
  • NN租赁(单租户).NN租赁经常出现在像Family Dollar这样的租户租赁的房产中,通常不包括一项或多项费用,如需要房东参与的屋顶或停车场维护.

保险公司

另一方面,保险公司, 通过记者为借款人提供贷款,并为他们提供潜在贷款. 与银行不同, 保险公司不以关系为导向,倾向于根据beplay官网下载app的价值及其未来收入流的安全性来做出贷款决定. 因此,他们通常不会贷款给空置的房产或高附加值的项目.

然而, 因为他们较低的杠杆率和严格的beplay官网下载app承销, 他们能够在不要求借款人个人担保的情况下为项目提供贷款. 保险公司的债务通常利率较低,贷款发放费用适中, 但要求提前退休的人提前支付罚金.

代理银行

机构贷款机构是银行和抵押贷款经纪人,他们是联邦国家抵押贷款协会或房利美等政府贷款项目的通讯员. FNMA贷款只提供住宅抵押贷款,因此特别针对商业beplay官网下载app领域的多户收购. FNMA从银行购买带有特定参数的票据,以创造并确保市场流动性,以便银行能够继续提供新的抵押贷款.

这些票据有一些商业地产中最具吸引力的条款:低利率, 高杠杆, 长期摊销和适度的预付费用. 这些贷款通常由美国政府担保,因此不需要个人追索权.

银行渠道

尽管现在它在商业债券市场中所占的比例很小, 在2007年底市场崩盘之前,商业抵押贷款支持证券(CMBS)是现金流地产贷款的主要提供者. 也被称为cdo(债务抵押债券), CBMS贷款是对产生收入的房产的贷款池,作为在公开交易所出售的证券的抵押品. 十年的条款, 延长摊销期长达30年, 没有个人的追索权, 在当时,激进的利率使得这些贷款对借款人非常有吸引力.

目前存在的CMBS贷款有许多相同的特点, 然而,与其他贷款选择相比,利率不再具有竞争力,限制了这一领域的增长. 债务抵押债券的另一个重大缺点是不能提前支付票据, 以及为保护股东利益而对资产施加的严格限制.

私人银行

商业贷款领域增长最快的领域之一是私人贷款机构. 这些人可以是来自高净值个人或家族理财室的任何人, 向专门为向商业资产提供贷款而成立的全国性非银行组织和投资基金提供贷款. 由于当时债务的有限性,这一领域在2008年经济衰退时开始增长.

不仅有能力提供第一留置权债务, 私人贷款机构正在填补其他债务替代方案无法填补的空白. 他们为开发项目提供贷款, un-stabilized属性, 夹层债务, 过桥融资, 甚至参与股权高达项目成本的100%. 这些贷款的缺点是成本. 私人贷款机构收取高昂的启动费用, 高利率, 偶尔还需要参与后端利润.

卖方融资

在某些罕见的情况下,卖方的财产几乎没有债务,并愿意为卖方提供融资. 大多数卖方融资方案本质上是短期的, 但有时可以以略高于市场利率的价格获得自摊贷款. 这样的机会很少, 但要为借款人提供一个有吸引力的融资解决方案, 没有估价或启动费用或预付罚金.

商业地产的风险

商业地产的风险和风险暴露程度是众多的. 有许多风险常常被低估和忽视, 还有一些被过分强调了. 这是投资者的预见能力, 价值, 并降低那些将决定他们作为投资者的成功的风险.

一些投资者试图找出最安全的投资方式,结果却将自己暴露在他们没有预见到的其他风险中. 其他投资者, 舒适地承担各种风险, 但要将风险因素计入收购成本. 在商业地产领域,对大多数合格投资者来说,最大的挑战是要有能力准确地执行这些计算,并在买家池中保持竞争力.

通常, 那些经验最少、对风险了解最少的买家在购买该房产时获得了回报,但后来才意识到,他们没有考虑到其他买家承认的风险.

需要注意的是,风险是主观的,取决于每个投资者的个人情况. 一个没有债务的大型家族理财室可能会放心地承担一笔贷款,短期内只剩下一栋出租大楼. 与此形成鲜明对比的是, 使用退休账户购买房产的个人投资者无法对这种风险进行定价,从而使自己成为资产的有竞争力的买家.

商业地产的风险类型

空置的风险

在大多数投资beplay官网下载app机会中最直接的风险是空置风险.

许多投资者关注的是租约到期, 在评估该风险时,承租人续约的可能性和租赁市场. 除此之外, 投资者还应该评估租户本身以及他们在业务中所面临的风险,这些风险最终也会由他们的房东分担. 这些风险通常会影响租户完成租约的能力.

展期风险

当租户真的离开时, 必须评估一个新的因素:需要多长时间才能取代这些租金,以及需要多少成本? 这不仅仅是一个决定新房客何时到来的因素, 但更重要的是, 类似质素的租客可否取代? 业主将会为租户的改善作出多少贡献? 该次级市场的租金佣金是多少? 要更换的租赁结构类型是否仍在使用,还是市场发生了变化?

这些问题不仅决定了现金流, (或没有),但当租赁改变时,建筑物本身的价值.

文化转移风险

租户是否会继续租用大型办公空间的风险, 参观传统零售商, 需要一个得来速, 甚至使用杂货店的所有风险都是由房东和租户共同承担的.

投资者必须对他们的次级市场及其发展方向有很好的了解,同时对这些风险进行定价.

费用增加的风险

适用于需要房东承担部分或全部维修费用风险的租赁类型, 显而易见的风险包括机械故障和损坏. 然而,更大的风险是房东无法控制的问题,被称为“无法控制的风险”.“这些包括 房产税 和财产保险.

这些不受房东直接控制的因素影响利润, 或者没有. 正是因为这个原因, 市场正朝着要求租户分担这些风险的租赁结构转变.

利率风险

在历史上的不同时期,可变利率的吸引力或高或低. 这类贷款将利率上升的风险转嫁给了投资者.

短期租赁和强劲的租赁市场比长期租赁(甚至是租赁市场疲软的短期租赁)更容易应对这种风险.)

再融资风险

如前所述,商业贷款条款通常不是自摊销的. 这是由于银行的规模和利率波动带来的风险. 典型的贷款机构将提供3至10年的期限,这意味着许多投资者将不得不在持有期间的某个时间点进行再融资.

投资者不仅要对期限结束时的未来利率做出现实的假设, 而是他们的财产价值和以新价值为抵押的新贷款的杠杆量.

市场转移风险

犯罪, 交通,甚至停车信号灯都会影响商业地产的表现和收取租金的能力. 还有一系列其他因素会影响次级市场的租金,包括可能在持有期间建造的竞争性物业,这些物业可能会导致租金下降.

财产风险

典型的电力中心购物中心,主要由大型零售商固定, 小型零售商通常要求有共同租赁条款. 共同租赁条款允许承租人在锚离开中心的情况下,按照顺序腾出或以降低的租金进行经营.

其他的变化是占用条款,允许类似的救济,如果占用中心显著下降.

法律风险

立法风险通常集中在特定的租户身上. 这方面的例子有枪支商店、酒类商店、发薪日贷款机构等. 这些租户中的许多人在租约中都有条款,允许他们在立法机构通过法律阻止他们继续正常经营的情况下搬离.

其他风险

同样重要的是要注意一些产品类型, 如零售, 不能像其他产品类型一样,通过降低租金来应对次级市场的变化吗. 这是由于零售商在他们的位置上的大笔投资,与他们支付的租金有关. 简而言之, 错误的地点就是错误的地点,即使对需要正确途径的零售商来说是免费的, 租赁有限公司, 等.

投资商业地产的好处

上面提到的所有风险,还有许多其他风险, 要成功驾驭投资市场似乎是不可能的. 有熟练的顾问和审慎, 然而, 许多投资者发现,与其他投资形式相比,他们更喜欢商业beplay官网下载app. 原因如下:

税收优惠

目前美国国税局的规定允许投资者冲销房产改造的折旧 . 这导致了一个税收优惠的结果,投资者的财产仍在增值. 在这个场景中, 从税收的角度来看,实际的改善在31年期间被冲销.5年. 这种税收优惠抵消了从房产中获得的现金,这些现金用于改善投资者的税后回报. 许多投资者采取所谓的成本分离,即允许投资者将物业的各个部分(如暖通空调)分开,并在较短的时间内对其进行折旧,从而进一步提高收益.

另外, 许多所有权结构允许增加的价值通过所谓的1031交换进入另一个或另一个财产出售,并推迟对增加的价值纳税.

稳定

而传统证券的价值每分钟都在变化, 商业地产的变化发生的时间要长得多. 这使得投资者能够做出相应的反应并调整他们的策略. 长期租赁条件, 强大的租户混合, 长期或完全没有债务都可以提高投资者在商业beplay官网下载app头寸的稳定性. 很少有其他投资工具可以提供给投资者这样的提前时间,也有机会在变化发生时修改他们的投资策略.

多样化

投资商业地产的另一个好处是多样化. 虽然有些事件会对整个市场产生负面影响, 有特定的资产类型,它们对不同的风险作出不同的反应. 多样化的投资组合可以承受与市场相关的许多风险,并使投资者在购买额外资产时更具竞争力,因为他们的全球风险概况可能与专注于某一特定资产类型的投资者不同.

更高的回报

大多数投资者选择商业地产的主要原因是它相对于一般股票市场的整体表现. 从10年和20年的平均水平来看,对商业地产投资者来说,市场的波动性和总体回报都要比股市好.

计算商业beplay官网下载app回报

商业地产的回报和风险一样难以识别.

在这些机会的承保质量上有很大的差异,这直接影响到所述回报的可靠性. 由于承销技术因次级市场和市场条件而异,因此几乎没有标准化. 另外, 同样的房产在同一时间点被承保,其广告回报率变化超过200个基点,这种情况并不罕见. 这种差异大部分是由于买家对收入流的评估和他们是否有能力或未能恰当地计算费用之间的差异. 对于新投资者来说,这是该行业最令人惊讶的方面之一.

资本化(CAP)率

评估商业地产价格的最简单但也有缺陷的体系是CAP比率. 它本质上是预期的(不是历史的)财产回报,不考虑债务. 它还可以被看作是,如果全部用现金、税前购买房产,回报会是多少.

公式是净营业收入除以资产价值评估比率等于资产价值.

净营业收入/上限率=价值

使用这个模型的价值变化, 发生的原因是投资者决定净经营收入的方式不同. 一些包括当前租金(即使租户即将离开), 而另一些人则同意增加租金, 但没有意识到. . 其他承保方案甚至假设租户会报销他们实际上不可能报销的费用(例如,拖欠租金的租户实际上无法报销业主增加的财产税).

尽管如此, 尽管有缺陷, CAP比率是大多数商业地产投资社区的主要估值模型.

CAP Rate是如何确定的?

上限利率本质上是一种风险回报,由市场对风险的偏好决定. 它各不相同,是上面详述的所有风险以及个人投资者情况的汇编.

内部收益率

考虑到拟议持有期间的各种情况,内部收益率是对真实收益的更准确的看法. 计算内部收益率的最大挑战是对销售价格的假设. 正是这个假设在计算中占据了最大的权重, 会被乐观的投资者或beplay官网下载app专业人士过分夸大吗. IRR本质上是折现现金流.

净现值(NPV)

净现值(NPV)通常不用于商业地产的评估. 在简化条件, NPV基于投资者要求的最低要求回报对预期现金流进行贴现. 一般来说, 在根据这个比率折现未来现金流之后, 如果项目显示出正的净现值,就值得考虑.

现金对现金

现金对现金回报本质上是某一年投资的现金和收到的现金之间的关系. 这是计算回报的一种比较常见的方法. 它也, 然而, 当一个巨大的空缺或其他变化即将出现的时候,只显示一个高的第一年的现金回报会被误解吗. 在持有期内,对每年的现金回报进行评估和预测是很重要的.

如何开始投资商业地产

在过去, 商业地产的成功投资者来自于一个传统场景,即知识和资产是代代相传的. 第二种进入市场的方式是通过beplay官网下载app专业人士,如经纪人,他们能够利用自己的行业知识,为自己和合作伙伴寻找和获取机会.

根据特定项目的股权需求,与交易撮合者关系最密切的人偶尔也会获得股权机会. 根据美国证券交易委员会的要求,由于广告方面的限制,这些机会通常被限制在一个紧密的网络内.

美国证券交易委员会的规则近年来有所改变. 这些新规定现在放松了对投资行业的限制,允许为商业地产机会做一般性广告. 这使得更大一部分市场能够获得商业beplay官网下载app投资. 大多数这些机会仍然要求投资者被视为合格投资者(这里链接),由美国国税局定义. 这条规则背后的逻辑是,防止无知的投资者进入一个不受监管的证券发行环境.

通过规则变化提供的额外机会为投资较小数量的普通公众提供了监管D产品. 这就是众所周知的众筹.

值得注意的是,据估计,超过80%的商业地产投资都涉及某种形式的合伙关系. 这是由于在初始和持有期间都需要大量的资本.

对于那些决定在没有合作伙伴的情况下进入投资性beplay官网下载app的投资者, 较小的交易通常不低于1美元,000,000. 贷款环境, 而不断发展的, 通常只提供被购买资产价值的70%的债务资金. 因此, 即使是最小规模的商业地产,典型的初始投资也在300美元之间,000年和500美元,只要首付就够了. 另外, 银行通常需要一份资产负债表,证明借款人的净资产至少等于总资产的价值. 同样重要的是要注意,由于较小的购买价格, 的需求, 因此,这类资产的回报通常低于那些风险概况相似但资本要求较高的资产(供求关系)

没有100万美元购买力的投资者通常选择与合作伙伴一起投资. 即使拥有强大的购买力,也往往会加入合伙企业,将其作为在多种资产上分散风险的一种手段.

集资”网站 近年来,这些投资者是否更容易发现和获得融资机会. 对于这些承销和广告都是由经验和技能各不相同的人来做的,而且这个行业在很大程度上是不受监管的,缺乏一致性.

商业地产基金的成功并不依赖于宣传的回报,甚至不依赖于历史回报(因为计算这些回报的方法非常主观). 基金的成功在很大程度上取决于基金高管和资产管理团队的背景和经验.