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拥有beplay官网下载app能给加盟商带来收入和保障吗?

麦当劳的beplay官网下载app战略

拥有beplay官网下载app能给加盟商带来收入和保障吗?

“我不是做汉堡包的. 我的生意是beplay官网下载app.——雷·克罗克(麦当劳创始人

这是雷·克罗克的名言, 麦当劳的创始人, 当企业主证明他们的模式是为了垂直整合他们最基本的需求:beplay官网下载app. 麦当劳是成长和成功的典范, 因此,难怪世界各地的企业主都选择效仿他们的战略, beplay官网下载app和其他行业. 了解麦当劳的beplay官网下载app战略, 然而, 通常仅限于1974年雷·克罗克(Ray Kroc)对德克萨斯大学(University of Texas) MBA学生发表的著名演讲. 很少有企业主花时间研究麦当劳的beplay官网下载app战略是什么,以及它是如何发挥其优势的.

深入研究这一战略,我们就会明白为什么奥巴马先生会采取这种策略. 克劳克说,麦当劳主要不是一家餐厅运营商. 具体地说, 麦当劳大约有85%的餐厅拥有特许经营权, 这是领导层希望与快餐业务的日常运营保持距离的证据吗. 麦当劳与其他类似的汉堡连锁店不同之处在于,除了约4%的销售额之外,它还从特许经营店获得特许权使用费, 它还从这些地点获得租金收入. 这个数字可能是销售额的10%. 总之,这是麦当劳拥有beplay官网下载app的主要原因之一. 麦当劳不仅拥有自己的店面, 但(更重要的是)许多加盟店的beplay官网下载app. 事实上, 这一战略使麦当劳摆脱了多年的业绩低迷和年度亏损,并为公司在1965年成功上市做好了准备. 正是同样的战略,导致雷·克罗克(Ray Kroc)如此著名地宣称,他们不再从事汉堡包业务,而是从事beplay官网下载app业务. 这也解释了为什么麦当劳继续积极开拓新市场和新地点, 在哪里,beplay官网下载app和开店的回报是引人注目的,比仅仅专注于提高现有门店的销售额波动更小.

因此,问题是:一个企业经营者如何实施这个大型特许经营商的战略? 事实是,它不能,至少不能以同样的方式. 麦当劳战略的结果和麦当劳成功的催化剂是,他们成为世界上最大的房东之一. 将beplay官网下载app租赁给他们自己的公司所在地(在那里,特许经营权授权方负责占用成本)并不能获得与租赁给加盟店相同的结果, 在什么情况下,运营商负责占用成本. 幸运的是,麦当劳的大多数门店都是特许经营的.

然而, 不管麦当劳有多成功, 很少有企业主为了通过拥有beplay官网下载app致富而选择持有beplay官网下载app. 换句话说,大多数企业主主要是寻求安全而不是利润. 当然, 很难对企业所有者从以自己名义拥有土地而获得的安全感进行估价. 人口结构和立法不断变化, 可以理解的是,加盟商希望有能力出售大楼,并搬到一个新的, 更有利的位置,从而立即切断任何财务义务与旧地点(假设抵押贷款余额不干预).

其他企业主指出,拥有自己企业的beplay官网下载app是一种投资. 安全和投资是有效的论据. 然而,, 值得注意的是,仅仅持有beplay官网下载app并不总是使一个人成为beplay官网下载app投资者. 在这种假设下,所有的房主都会被归为beplay官网下载app投资者. 与普遍的看法相反,商业地产的价值并不总是上升. 商业物业的价值随着物业的使用及其产生和维持租金收入的能力而升降. 为快餐店量身定制的建筑,如果被企业占用并支付租金,投资价值会高得多, 而不是一个没有房客的空房子. 至于安全, 可以有更经济、更有效的保险形式, 我们将在下面探讨其中的一个.

考虑到拥有beplay官网下载app对特许经营商来说并不像特许经营商对特许经营商那样有利可图(或者根本不赚钱). 然而, 麦当劳(McDonald 's)将他们的beplay官网下载app视为不仅仅是制造汉堡的地方,这是有道理的. 有几种方法可以让beplay官网下载app以企业主希望的方式运作,并为他们提供他们所寻求的投资回报和安全性. 首先,让我们看看 出售回租 (上市公司最常用的beplay官网下载app策略). 大多数公司都承认,回租销售是大公司获取beplay官网下载app资金的一种工具,并将其纳税义务降至最低. 然而,很少有人意识到,售后回租经常创造资本,相当于1.据一名加盟商称,7倍于最初投入的财产.

现实情况是,投资者确实愿意支付比房价高得多的价格. 如果有人愿意支付比建筑价值高出70%的价格,这种想法似乎遥不可及, 考虑以下情况:投资者(至少部分)是在租赁期间支付稳定的租金支票. 这些支付是由企业的安全性来支持的, beplay官网下载app和, 最重要的是, 担保人的力量. 担保人越强, beplay官网下载app, 和销售, 投资者分配的风险溢价越低,销售价格越高. 保守的私人投资者寻求替代动荡的股市, 保险公司, REITS是最常见的买家 单租户净租赁 投资. 事实上, 自2012年以来,单租户净租赁房产的需求一直在11%至12%之间, 这表明该行业的投资者需求持续强劲. 此外,单个租户净租赁财产包括15个.占2019年第二季度所有零售交易的1%,为2013年以来的最高水平. 这些交易有效地让企业主放弃了历史上最紧张的贷款市场之一,并开始获得一度只有大公司才会获得的资金来源. 更重要的是,这种资金来源让企业主回到了驾驶座上,并允许他们设定条款, 不是银行.

有了从售后回租中获得的资金,企业主现在有了几个新的选择. 这些资金可以重新投资到核心业务中,以改善或扩大业务, 哪里的回报通常更高,并且由业主专业监控. 在这一点上, 企业所有者现在不仅能从beplay官网下载app建设成本中获得回报, 但是来自租赁协议的权益. 因租约而支付的地产溢价现在可以用来实现业务多元化. 企业主现在可以自由地开放不同的概念,不那么容易受到立法变化的影响, 投资股票, 债券, 或者甚至加强日渐减少的退休账户. 整体, 这些通过出售beplay官网下载app再投资收益和资本的各种策略允许企业所有者实现多样化, 从而确保企业本身的健康发展.

在回顾beplay官网下载app的好处时, 如果不注意到一个最有力的论据,即业主经营beplay官网下载app,那将是愚蠢的. 在偿还抵押贷款时, 企业所有者可以在没有租金或抵押义务的情况下享受该位置,从而使该位置的现金流以更高的比率. 而这确实是事实, 对于特许经营人来说,用较低的费用来评估收入的税率来抵消收入是很重要的. 在大多数情况下, 当抵押贷款退休的时候, 这房产已接近全部折旧, 结束这种有益的税收减免. 随着目前对税率的担忧增加, 特许经营人正在重新审视每一个可用的选项,以减少他们的税基和年度负债,以保持回报.

当考虑到这些问题时, 难怪这么多企业选择通过售后回租的方式来创造和重新配置资本. 事实上,这是麦当劳自身经常面临的问题. 而麦当劳最初是通过收取租金收入来建立收入来源,然后通过开设新店来增加收入, 由于新市场越来越少,大型特许经销商需要在某些时候重新评估他们的战略. 股东们要求增长,而以每股6美元的估值,这种增长是很难实现的.这些资产产生的回报更接近于年金,而不是一家道琼斯指数上市公司. 其他快餐理念也在受到关注. 汉堡王, Taco小屋, 星巴克, 教会的鸡, BJ的酿酒厂, 还有许多其他公司已经实施了多年的售后回租.

简而言之,拥有beplay官网下载app实际上对企业主来说是有利可图的. 它绝对可以提供经济和安全方面的好处, 但也许不是你想的那种方式. 只是需要从不同的角度来看待beplay官网下载app, 就像50年前的麦当劳一样.

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关于作者
贝瑟尼·巴布科克(伯大尼巴布科克)在从事商业地产行业十多年后,于2014年创立了福雷斯特商业地产. 她从事租赁工作, 管理和beplay官网下载app,并将她在这些领域的经验结合起来,更好地为客户服务. 2018年,她被《beplay官网app下载》(San Antonio Business Journal)评为圣安东尼奥40位40岁以下人士之一.

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