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你应该签一份主租赁合同吗?

你应该签一份主租赁合同吗?

总租赁策略, 在买方和卖方保护的结构下, 对双方都有利,减少了……的许多障碍。

作为购物中心的投资者, 当你要卖掉一个购物中心的时候,一个常见的障碍就是最后一个烦人的空置. 你想获得满座,以便能够以尽可能高的价格出售该中心. 也许你给自己定了一个最后期限, 你想在年底前或者在上限利率开始上升之前卖掉这个中心. 解决这个问题的一个可能的办法是签订一份空置空间的总租赁合同,以保证租金收入.

主租赁是指购物中心的卖方保证购物中心当前和潜在的空置位置的租金收入. 主租赁为中心的每个空间创建一个转租合同,卖方有权转租任何空置的空间. 担保财产的一部分, 卖方不负责其他单位的租金. 取决于目前的入住率和未来一两年的潜在营业额, 卖方可以向买方支付一处目前空置的场地的租金, 关门后很快就空出来的地方, 或者支付实际租金和市场价格之间的差额. 卖方在决定要担保多少财产时,应该把空置率考虑进去. 卖方不一定要保证95%以上才能达到主租赁的预期效果.

主租赁的目的是支持更高的购买要约,因为形式上的上限税率适用于补贴的NOI. 担保整个中心或部分财产会增加出售财产的价格,因为这会增加NOI. 只要卖家有很强的信誉, 主租赁应该支持贷款人对房产出售的担保(尽管如果整个租赁的金额在托管账户中留出,卖方的信用并不重要). 由于中心的占用率更高,买家很可能会得到更好的融资条件.

主租赁的期限通常从交割日开始,在一个协商好的日期(通常是交割日之后的1-2年)结束,或者在新租户签署了租赁合同之后结束. Often, 卖方应支付的租金总额在交易结束时从购买价中扣除,并交由产权公司保管,以支付主租赁下的租金. 一旦新租户开始支付租金,托管资金的余额可以退还给卖方.

In most cases, 卖方并不实际占有租赁的房屋,也不承担维修的责任, repairs, or insurance. 主租赁通常将租赁责任交给卖方,卖方必须为主租赁空间寻找租客. 该协议可能会详细列出买方要求的最低租赁条款,并可能要求卖方向新业主提交一份租赁建议. 这些细节可在买方尽职调查期间进行协商,并作为一项修改附在销售合同中. 买方有义务签订一份符合主租赁约定条款的租赁合同.

总租赁策略, 在买方和卖方保护的结构下, 能给双方带来好处,减少购物中心成功销售的许多障碍吗. 卖方保证租金收入,以获得更高的购房价格. 买家同意支付较高的价格,因为他们购买的基本上是一个稳定的中心,没有责任出租最后的空置. 在市场进入更高的封顶率环境之前,卖方有机会处置资产. 由于较高的占用/租金收入,买方可以获得更好的融资条件, 而且他们能够更快地购买“稳定”的资产, 而利率仍然很有吸引力.

如果你的零售中心在一个次级市场,平均空置率高于同类购物中心, 你可能不想签主租约. 如果卖方保证一个中心的95%和80%的入住率, 但是次级市场的平均入住率是90%, 卖方可能被锁定在主租赁的整个期限内,无法轻易通过提前租赁实现提前解除,或者买方在其报价中不考虑租赁. 如果你的中心位于平均入住率较低的次级市场, 主租赁对您来说可能不是一个好策略.

在考虑主租赁时,买卖双方必须就许多问题进行协商. 他们将决定租约的期限, 卖方如何支付租金, 如果资金将在托管和过剩的资金将如何分散,如果租户被发现. 租赁合同必须明确规定一方对租赁及租赁费用的处理责任. 租赁的责任通常是交给卖方的, 但买家可能会提供一些指导方针. 由买卖双方决定租户的审批流程,以及新业主的参与程度. 当与租客谈判时,卖方可能会受到一定的限制,因为租客可能会谈判出比卖方保证的更低的租赁费率. 如果发生这种情况,卖方可能必须支付差价.

根据Levenfeld Pearlstein的说法, 有限责任公司(律师事务所), “主租赁创造了所有的权利, 根据当地的房东/房客法,救济和防御措施为房客提供了保障.“总租户总是有可能宣布破产,停止支付租金. 如果发生违约, 新的业主将被要求开始驱逐程序,以获得对所租房屋的占有,他们可以起诉卖主加速支付所欠租金.

这是重要的文件的总租赁仔细了解如何交易将征税. 卖方的租金补贴可以看作是对购房价格的一种调整, 哪一种会减少资本收益, 或者它可以被视为租金, 哪些是可扣除所得税的目的和以边际税率征税. For a buyer, 总租赁租金可视为一般租金收入或作为购买价格的退款. 买家和卖家应该受到良好的教育,了解主租赁交易的税务含义.

主租赁在多租户零售开发商中很受欢迎,他们希望在实现100%入住率之前退出项目. 总租赁策略越来越受欢迎,可能被购物中心的业主使用,以实现其资产的最高可能的价格. 如果你希望现在退出你的商业地产,而上限利率很低,而且你的地产有强大的现金流,那么主租赁可能是一个很好的策略. 如果你想以100%的入住率卖掉你的房子,但你仍然在等待最后一个空间被填满, 随着部分主租赁的实施,购物中心的市场营销趋于稳定,这可能会将人们的注意力引向您的物业,并尽早为您带来报价,以便您能够尽早以最高价值出售.

Sources
“总租赁的价值.Levenfeld Pearlstein, LLC, 10月22日. 2018, www.lplegal.com/content/value-master-lease.
DeRienzo,大卫. “使用主租赁出售零售资产.“一切商业beplay官网下载app,2月7日. 2018, www.derienzocre.com/blog/2018/2/7/using-a-master-lease-to-sell-a-retail-asset.

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关于作者
亚历山大Tatem以beplay官网下载app助理的身份加入Foresite,并迅速晋升为研究主管. 她有在充满挑战的市场中收集数据和汇编信息的天赋. 亚历克斯毕业于中阿肯色大学, 她在那里修了金融和西班牙语双学位. In college, 亚历山大在阿肯色经济研究中心工作,在那里她将数据汇编成清晰详细的报告. 她的研究已被用于州立法机构的证词, 长达一年的研究, 发布的报告, 以及分发给立法者的信息小册子. 亚历克斯是国际购物中心委员会的成员, 圣安东尼奥城市土地研究所, 和CREW圣安东尼奥.

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